مشكلات التنظيم القانوني لملكية الطبقات والشقق في القانون المدني اليمني وآثاره " دراسة مقارنة "

الملخص

مشكلات التنظيم القانوني لملكية الطبقات والشقق في القانون المدني اليمني وآثاره " دراسة مقارنة "

 أقتصر المشرع اليمني في تنظيمه لملكية الطبقات على النظام المعروف في الفقه الإسلامي وهو نظام ملكية السفل وملكية العلو ويقوم هذا النظام على أساس أن يكون كل من صاحب السفل وصاحب العلو مالكاً لطبقته كاملة ملكية مفرزة بحيث تكون كل طبقة مستقلة عن الطبقة الأخرى، بما فيها من حوائط وأرضية وسقف ونوافذ وأبواب، فلا توجد في المبنى أجزاء مملوكة بالاشتراك بين مالك السفل ومالك العلو، بل يُعد الاشتراك في ملكية المبنى نوعا من الجوار، وتنظم العلاقة بينهما على أساس تحديد ما لكل مالك قبل الأخر من حقوق وما عليه من التزامات.

       وإذا كان نظام السفل والعلو يمثل اجتهادًا من الفقه الإسلامي في ضوء الظروف الاقتصادية والعمرانية التي كانت سائدة في مرحلة من مراحل التطور التي مرت بها المجتمعات الإسلامية والعربية، إلا أن هذا النظام لم يعد يتلاءم مع التصوير الجديد للتشريعات الحديثة في العصر الحاضر لملكية الطبقات والشقق التي تم تنظيمها لكي تتفق مع التطور العمراني والعمارات الضخمة التي تشيد وفقا لقواعد الفن المعماري الحديث ويكون لها هيكل خرساني واحد يكون مشتركًا بين جميع الملاك وتكون أساسات العقار الخرسانية وجدرانه الرئيسية وحدة لا تتجزأ يشترك فيها جميع ملاك العقار، الأمر الذي يصعب معه تصور العقار مجزأ ترد عليه ملكيات مفرزة.

       كما أن نظام ملكية الطبقات والشقق يتفق مع حالة المباني الكبيرة والتي تتكون من عدد كبير من الطبقات والشقق، ويقسم البناء إلى أجزاء مفرزة هي الطبقات والشقق يكون لكل طبقة أو شقة مالك يستقل بها، وأجزاء أخرى شائعة شيوعًا جبريًا وهي الأجزاء المعدة للاستعمال المشترك بين جميع الملاك وتشمل هيكل العمارة بأجمعه من أرض وحوائط رئيسية وأساسات ومداخل وأسطح وسلالم ومصاعد وتمديدات المياه والكهرباء وأجهزة التكييف.... وما إلى ذلك من تجهيزات.

 وصارت ملكية الطبقات والشقق في الوقت الحاضر تمثل أهم صور الملكية العقارية وأكثرها انتشاراً في أوساط المجتمعات وذلك لما لها من أهمية بوصفها وسيلة أساسية في الحصول على سكن لقطاع عريض من الناس لا تتوافر لديهم القدرة المالية لتملك بناء بأكمله بصورة منفردة، وقد اتجهت أغلب التشريعات العربية إلى وضع هذا التصوير الجديد لملكية الطبقات والشقق إلى جانب الأحكام الخاصة بنظام العلو والسفل بحيث يواجه كل من هذين النظامين صورة خاصة من صور البناء، فالنظام القانوني لملكية الشقق والطبقات يواجه المباني الكبيرة المكونة من عدد كبير من الطبقات والشقق، ويواجه نظام السفل والعلو المباني المكونة من طابقين.

   وكان على المشرع اليمني ألا يقف متجاهلاً هذا التطور التشريعي الذي يتفق مع التطور العمراني الحديث وأن يهتم بتنظيم ملكية الطبقات والشقق والذي انتشر في بلادنا بصورة متزايدة منذ بداية الثمانينات بسبب الظروف الاجتماعية والاقتصادية وتزايد عدد السكان، وقد أدى القصور التشريعي لهذا النوع من الملكية إلى نشوء الكثير من المنازعات بين الملاك المتعلقة بإدارة العقار، وكيفية استعمال الملاك لوحداتهم، وكذلك المنازعات المتعلقة بمرافق العقار المشتركة.